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告别与开发商无关的泳池!2月22日,媒体找到了住房和建设部的《住宅项目规范》征求意见稿,并引爆市场。2月15日,住房和建设部同时发布了40多份文件,每个人都只缴获了这一份。这主要是因为这份文件中有一句话:住宅建筑应该按公寓的可用建筑面积进行交易。目前,中国大部分房地产是按建筑面积计价的,只有重庆一个城市是按套内面积计价的。吃瓜者的热情被点燃了,许多人说共享区域将退出历史舞台,房地产价格最终是公平的。演员们,请先冷静下来。住房和建设部的《住宅项目规范》草案只是一个工程设计规范。它不涉及商品房交易规范。工程和交易是两个完全不同的概念,不应该混淆。1.告别泳池区?如果你想在美国和中国购买商品房,单价基本上是根据建筑面积计算的。与此同时,你一直在交易房屋内的可用面积。在一个正常的、合法的、合规的销售合同中,房屋内部的可用面积将被清楚地标明。因此,基于可用建筑面积的交易不能等同于基于可用建筑面积的房屋估价。这一次,《住宅项目规范》只是针对商品房的设计。大多数吃瓜的人敲黑板。看这个,你的焦点是错误的。如果你想认真一点的话,这套房子里的实用面积的价格也有一些相关的规定。那是2001年发行的《商品房销售管理办法》。这份文件仍然有效。第十八条明确规定,商品房销售可以按套计价,也可以按套内建筑面积或总建筑面积计价。住房和建设部发布的项目规范之所以产生如此大的影响,可能是因为泳池的面积伤害了买家。前一篇文章的标题是《买100 平米房子只得 70平米,公摊面积让我们很受伤!》。文章的核心论点是,开发商故意扩大公共摊位的面积,以坑害购房者。它不太大,不能吃瓜。这些文章纯粹是业余的。开发人员不需要这样做。这对开发者不好。如果一个住宅区的容积率是固定的,那么这个区域的建筑面积也是固定的。开发商使公摊面积变大,仍然收不到一文钱以上,但却损失了购房者的利益,害了别人不利己,为什么?开发商不关心扩大池面积,不根据内部面积定价,但容积率是达标的。只要不触及容积率红线,就不会有股份过度分享。为了时尚,一些豪华项目会刻意扩大公共空间,如门厅和走道。在实际销售过程中,7层以下住宅的分摊率为7%-12%。7至11层房屋的公众份额为10%至16%。高层建筑有电梯、电梯前室和安全通道,分担率将达到15%至24%。与十年前相比,中国房地产市场给人的印象是有越来越多的共享面积,因为住宅建筑通常是低层结构。现在中高层住宅成为主流,共用面积自然上升。第二,取消公开股票价格的上涨。羊的公开股票市场起源于20世纪50年代的香港,那是香港房地产市场的黄金时代。房屋通常作为一个整体出售,需要大量资金。一些开发商率先尝试分层销售。由于各层是分开的,公共区域的面积自然包括在内,因此公共份额的面积就产生了。公摊面积出现后,无论是装修、物业,还是取暖费用,都会明显增加一部分。装修不在公开市场进行,供暖不在公开市场出现,但收取的费用不少于一分,这是不公平的。随着公众份额的增加,总建筑面积远远高于实际面积。2013年,香港政府发布文件,要求商品房销售按照可用建筑面积定价,正式告别了共用建筑面积。然而,房价将继续上涨而不是下跌。房屋面积将从100平方米下降

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如果取消该池,实际房价将会有明显的差异。例如,第一套只有10%的股份,第二套有20%的股份平均价格为每平方米1万元,所以房子的实际面积一目了然。第三,决定房价的是供给和需求,而不是面积。重庆是一个根据房屋的可用面积来计算房价的城市。这种定价方式,在购买时可以看到确切的面积。与此同时,它面临着一个难题。为了减少公共摊点的面积,在重庆,同一单元同一楼层可能有七八户人家。房地产开发商追求的目标是最大化室内面积、最大化公寓数量、最小化公共摊位面积和最大化销售额。我爱重庆人一秒钟。如果中国其他地区的高层官员能享受一梯两户、两梯三户的待遇,重庆人可能不得不面对八户两梯甚至十二户三梯的尴尬局面。根据目前的建筑面积估价,开发商不必盯着房价,中国的住宅公共空间要豪华一些,比如成都。中国任何一个城市新建建筑的公共空间都比纽约市中心多。2002年,重庆市人大常委会确立了内陆地区的定价原则,这与当地房地产市场的独特管理和随后的土地票制度有关。很难同时移植和复制到国内的其他城市。这是故意混淆这两个概念,拒绝共享区域,将公共空间等同于开发商窃取的区域。供热管道和路灯等设施通常不在房子里,但它们实际上影响整个社区的生活体验。此外,如果建筑面积真的变成了可用面积,开发商会效仿重庆模式,压缩公共空间。例如,减少地下室、管理室和值班室的面积,减少电梯的数量,减少楼梯间的面积等。大城市越多,供需矛盾越大的地区,这种情况就越有可能发生。此外,由于房子的面积在瞬间变小了很多,每平方米的单价突然上涨,人们会想,唉,房价又上涨了,这将打击市场的信心。根据金融研究所的一份报告,考虑到中国的普通建筑面积,核心城市的住宅建筑基本上都配备了电梯。假设平均入住率为70%,上海、北京和深圳中心地区的实际房价分别为21,760美元/平方米、21,554美元/平方米和18,736美元/平方米,超过了伦敦和新加坡,仅次于香港。无论泳池区是否取消,不要太早开心。这是针对那些谁有房子和购买房屋,但尚未登上巴士。最好先考虑第一套房在哪里。

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